주담대 수요급증,2024년 9월 전망

대출 규제 강화 앞둔 주택담보대출 수요 폭발

주택담보대출(주담대)에 대한 수요가 급증하고 있다. 금리 인하에 대한 기대감이 커지면서 부동산 경기도 반등할 가능성이 높아지자, '영끌족'이 다시 등장하고 있다.

주기형 대출의 인기

5대 시중은행(KB국민, 신한, 하나, 우리, NH농협)에 따르면, 지난달 주택담보대출 잔액은 5조8000억원 이상 증가했다. 특히, 주기형 대출이 큰 인기를 끌고 있다. 주기형 대출은 5년마다 금리가 고정되며, 연 2~5%대의 금리를 제공하여 변동형 대출보다 금리 부담이 낮다.

대출 규제 강화와 스트레스 DSR

오는 9월부터 2단계 스트레스 총부채원리금상환비율(DSR) 규제가 시행될 예정이다. 스트레스 DSR 규제는 기존 0.38%에서 0.75%로 상향되며, 적용 대상도 은행권 신용대출과 제2금융권 주담대까지 확대된다. 이에 따라 대출 가능 금액이 줄어들기 전에 대출을 받으려는 수요가 급증하고 있다.

변동형 대출과 혼합형 대출

금리가 급격히 인하될 것으로 예상되는 경우, 변동형 대출이 유리할 수 있다. 변동형 대출은 6개월 혹은 1년 단위로 금리가 변동되며, 중도상환비용이 없어 갈아타기가 용이하다. 혼합형 대출은 5년 동안 고정금리를 적용한 후, 변동금리로 전환된다. 혼합형 대출 역시 주기형 대출과 비슷한 금리를 제공하며, 금리 인하 시 혜택을 누릴 수 있다.

주기형 대출의 장단점

주기형 대출은 스트레스 DSR 도입에 따라 변동금리에 비해 대출 한도가 더 많이 나온다는 장점이 있다. 하지만 5년마다 고정금리가 반복되기 때문에 급격한 금리 인하 시 낮은 금리의 혜택을 누릴 수 없다. 따라서 장기적으로 금리 인하를 예상하는 사람들은 변동형이나 혼합형 대출을 고려할 수 있다.

중도상환수수료 면제 혜택

은행들은 변동형 대출 고객이 혼합형이나 주기형 대출로 갈아탈 때 중도상환수수료를 면제하고 있다. 이는 고정금리 대출 비중을 확대하기 위한 조치로, 소비자들이 비용 부담 없이 대출을 갈아탈 수 있도록 돕고 있다.
 

DSR의 의미, 계산법

DSR(Debt Service Ratio, 총부채원리금상환비율)는 개인의 소득 대비 모든 부채의 연간 원리금 상환액 비율을 의미합니다. 이 규제는 대출 가능 금액을 결정하는 중요한 요소 중 하나입니다.
DSR 규제는 다음과 같이 적용됩니다:

1. DSR 40% 규제: 대출 신청자의 총부채원리금상환비율이 40%를 넘지 않도록 제한합니다. 이는 대출 신청자의 연간 소득의 40%를 초과하는 원리금 상환액을 감당할 수 없도록 하는 규제입니다.
2. 소득에 따른 차등 적용: 고소득자와 저소득자에 따라 DSR 규제가 달라질 수 있습니다. 예를 들어, 고소득자의 경우 DSR 기준이 조금 더 완화될 수 있습니다.

대출 가능 금액을 계산하기 위해서는 아래의 정보를 알아야 합니다:

1. 연간 소득: 대출 신청자의 연간 소득.
2. 기존 부채: 대출 신청자가 이미 가지고 있는 부채의 원리금 상환액.
3. 희망 대출 금액과 이자율: 새로 대출받고자 하는 금액과 그 대출의 이자율.

예를 들어, 연간 소득이 5,000만 원인 사람이 이미 연간 1,000만 원의 부채 원리금 상환액을 가지고 있다면, 이 사람의 DSR은 20%입니다. 이 경우 추가 대출을 받을 수 있는 최대 상환액은 연간 소득의 40%인 2,000만 원에서 기존 부채의 원리금 상환액 1,000만 원을 뺀 1,000만 원이 됩니다.
정확한 대출 가능 금액은 금융기관과의 상담을 통해 확인하는 것이 좋습니다.

결론

대출 규제가 강화되기 전에 주담대 수요가 증가하고 있다. 주기형 대출은 낮은 금리와 대출 한도 측면에서 유리하지만, 장기적인 금리 인하를 예상하는 경우 변동형이나 혼합형 대출이 더 적합할 수 있다. 중도상환수수료 면제 혜택을 활용하여 대출 갈아타기 전략을 세우는 것도 좋은 방법이다